建设工程施工合同纠纷案
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基本案情:
20XX年XX月XX日,XX省某建筑工程有限公司依法对XX某教育文化发展有限公司投资修建“某外国语实验学校”工程中的砖混结构中标。20XX年X月XX日,双方依法签定了《建设工程施工合同》,合同约定采用可调价格合同,合同价款调整方法:建筑面积按竣工后实际面积计算,增加工程量按实计算;20XX年X月X日,双方又签定了《补充协议》,约定原合同每平方米造价包干410元追加至每平方米造价包干450元。合同签定后,XX某教育文化发展有限公司于20XX年X月XX日至20XX年X月XX日止先后共向XX省某建筑工程有限公司支付工程款3480000元。20XX年9月1日,XX某教育文化发展有限公司就对“某外国语实验学校”的学生公寓招生使用,并对剩余工程款以该工程未竣工验收、消防设施、工程质量及工程还未决算等各种理由不予支付。20XX年,XX省某建筑工程有限公司委托我们要求XX某教育文化发展有限公司支付所欠工程款、违约金及赔偿损失(包括律师代理费)。
浅议建设工程施工合同的后履行抗辩权
建设工程施工合同的后履行抗辩权,是指在建设工程施工合同的履行中,先履行义务的一方未履行义务或履行义务不符合约定,后履行的一方有拒绝履行的权利。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行的一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”建设工程施工合同的后履行抗辩权,往往表现为如下的一些情形:发包人和承包人约定,在施工中发包人向承包人分期支付工程预付款,但到期后发包人没有支付款项,承包人因此而停工;发包人和承包人约定,在承包人完成隐蔽工程并检验合格后由发包人向承包人支付工程款,但承包人完成的隐藏工程经检验不合格,发包人因此而不支付工程款,等等。
建设工程施工合同的先履行抗辩权在现实中是大量存在的。但很多当事人不知道这种权利的存在,或不懂得如何依法行使这种合法权利去维护自己的权益。他们往往将这种情形视为违约,从而形成纠纷。建设工程施工合同纠纷的最终结果是要决定当事人的责任,这种责任往往表现为重大的经济责任。如果没有一种法律尺度去判断合同行为的合法性,就不能够正确地确定当事人的责任。因此,明确并正确地行使建设工程施工合同的后履行抗辩权,对于正确区分合同纠纷责任,维护当事人的合法权益,具有重大意义。
建设工程施工合同的后履行抗辩权与合同法规定的同时履行抗辩权、不安抗辩权不同,其表现为以下特征:一是合同约定履行的义务有先后顺序,这种顺序具有时间性,这种义务具有确定性。时间性,是指这种义务在时间上具有先后,他们的位置是不能互移的。如发包人支付工程款以承包人完成工程为前提;承包人完成工程以发包人支付工程款为前提。但这种义务的时间顺序又是相对的;在前一顺序中,发包人支付工程款是先义务,承包人完成工程是后义务;在后一顺序中,前一顺序的后义务成了后一顺序的先义务,即发包人一定要承包人完成了前一工程后,才会履行支付工程款的义务。然后以下的每一个环节都与此相同。义务的确定性,是指这种义务有量和质的规定性,即这种义务不是可履行可不履行,而是必须履行,而且履行必须符合合同约定的具体的数量和质量的要求。如工程款100万就是100万,200万就是200万,工程必须按照图纸和合同约定的标准去施工,决不能任意作为。否则,先履行抗辩权就失去了法定的前提。
至于这种先后顺序的义务没有在合同中约定,是否可以行使先履行抗辩权的问题,要看合同的具体内容和习惯来定。建设工程施工合同一般都有严格的程序,在上一道工序没有完成以前,下一道工序不可能开展。例如发包人如果不提供施工场地、电源和其他施工的必要条件,承包人是不可能进场施工的。又如发包人和承包人约定,施工材料由发包人提供,发包人不按时提供材料,承包人就不能进行施工。在这种情况下,虽然上述义务的履行时间没有在合同约定,后履行义务人仍可以行使先履行抗辩权。
二手房购房补充协议签订注意四点
买卖双方在进行二手房交易的过程中,通常还会签订一个购房合同的补充协议,其中应涉及到以下四点比较关键的问题。
一、公共维修基金的过户问题
通常来讲,买卖双方的成交价格里已经包含了公共维修基金的款项,但是公共维修基金不能够随着房子一起转移,因此,买卖双方在签订补充协议条款的时候,应该约定好双方办理公共维修基金过户的时间和地点。
二、遇到一房二卖的情况应该如何处理
为了防止买方陷入人财两空的境地,购房者可以对购买的房产签订预告登记,这样一来,产权人就不能私下里处理该不动产了。
三、按揭无法顺利办理时双方的责任问题
在买方办理二手房按揭手续的时候,可能因为买方、房子甚至银行的原因,而无法顺利办理,因此在签订补充协议时,应该明确按揭未能正常办理时买卖双方各自的责任问题。
四、买卖双方碰到冲突该如何解决
近些年来,买卖双方因为合同内容不一致,责任不明而导致纠纷的情况时有发生。因此在签订合同的时候,需明确出现冲突后的具体处理方法。
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